Accendere un mutuo è un passo importante per la vita di ogni singola persona o di un’intera famiglia, che decide di acquistare la sua prima casa. Ovviamente è necessario dimostrare alla banca la solidità del proprio reddito, e quindi la capacità di garantire il pagamento nel corso degli anni. E’ bene però anche ricordare che sono attive delle interessanti agevolazioni, anche per i giovani, che possono aiutare a superare queste difficoltà.
In questa breve guida vedremo dunque come ottenere un mutuo:
- I requisiti anagrafici
- Il reddito
- Importo massimo del mutuo e della rata
- le agevolazioni mutuo prima casa
- La detrazione degli interessi passivi
- Il mutuo ipotecario prima casa
- La convenienza del mutuo rispetto all’affitto
Mutuo acquisto prima casa: requisiti anagrafici
Tra i requisiti per richiedere un mutuo alcuni riguardano la maggiore età e la nazionalità, che dev’essere nel nostro caso italiana. Ovviamente i mutui vengono erogati anche a stranieri, che abbiano un lavoro fisso e vivano in Italia da almeno tre anni. Nel gennaio 2016 da un’indagine dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è risultato che il 13,6% dei mutui erogati nel 2015 è stato concesso a cittadini stranieri, che una volta su due hanno scelto la formula a tasso fisso. Mutui quindi lunghi, intorno ai 25 anni, per importi che spesso superano i 100 mila euro.
In linea generale non è presente un’età massima, ma in caso di anziani, la durata del piano viene ridotta, solitamente a massimo 15 anni. Per chi ha più di 60 anni una soluzione è offerta dal prestito ipotecario vitalizio.
Quest’ultimo rappresenta una tipologia particolare di finanziamento senza rate che coinvolge persone fisiche che abbiano più di 60 anni ed un titolo di proprietà su un’abitazione residenziale. In tali casi, è possibile usufruire di un finanziamento che può arrivare al 50% del valore dell’immobile, con variazioni in base naturalmente all’età anagrafica del richiedente. In generale, gli istituti bancari finanziano, in maniera indicativa ed approssimativa, circa il 10% del valore dell’immobile per i sessantenni, il 20% per i settantenni, il 40% per gli ottantenni ed il 50% per i novantenni.
Mutuo prima casa requisiti: il reddito
Il principale dei requisiti mutuo prima casa è il reddito. Ogni istituto concessionario o banca effettua calcoli differenti per stabilire la fattibilità dell’investimento. Questi calcoli mirano a capire se il beneficiario del prestito sarà in grado di restituire tutta la somma e, soprattutto, se potrà farlo secondo il piano creato appositamente per lui.
Una delle condizioni più comuni per soddisfare questo parametro è la dimostrazione di un reddito fisso e continuo, quindi il presentare un contratto di lavoro a tempo indeterminato. È possibile, infatti, che il possesso di un altro immobile, che di per sé costituisce già un’ottima garanzia – sulla quale accendere un’ipoteca – non sia sufficiente senza un contratto di lavoro continuativo. Tuttavia per chi non ha un contratto stabile esistono delle agevolazioni che vedremo a breve.
Come funziona un mutuo
In linea generale la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Vengono inoltre presi in esame altri finanziamenti in corso. Le direttive comunitarie stabiliscono inoltre che l’importo complessivo del mutuo non dovrebbe superare l’80% del valore ipotecario dell’immobile. Già queste prime valutazioni ti permettono di capire se si possiedono i requisiti per chiedere un mutuo.
Altro requisito fondamentale che l’istituto di credito accerterà nell’istruttoria per la concessione del prestito prima casa è la puntualità nel rimborso di precedenti finanziamenti. Quando si accede al credito o si fa da garanti si viene infatti registrati nei sistemi di informazioni creditizie, come il Crif. Al momento della richiesta di mutuo per prima casa la banca potrà facilmente verificare se in passato abbiamo avuto ritardi o mancati pagamenti e in quel caso potrà negarlo la concessione del mutuo.
Di conseguenza, complessivamente, un istituto finanziario nella valutazione di una richiesta di mutuo verifica sostanzialmente, tra le altre cose, due fattori importanti: il soggetto richiedente come persona (e quindi la sua affidabilità e correttezza, anche informandosi come abbiamo visto sull’esito di precedenti finanziamenti ottenuti) e la sua cosiddetta capacità di credito, cioè l’effettiva e reale possibilità della persona di poter sostenere e garantire il pagamento delle singole rate e, in generale, la restituzione dell’intero prestito concesso.
Come ottenere un mutuo: le agevolazioni
Per chi ha difficoltà a chiedere un mutuo esistono apposite agevolazioni per mutui acquisto prima casa.
Il Fondo garanzia mutui prima casa ha sostituito e ampliato il fondo per mutuo prima casa giovani coppie, non più attivo. Tale garanzia consente di ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa a:
- giovani coppie
- nuclei monogenitoriali con figli minori
- giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un contratto di lavoro atipico
- assegnatari di case popolari
Per tutti i dettagli sugli importi finanziabili e i requisiti da soddisfare è possibile leggere il post sul fondo garanzia mutui prima casa.
Tuttavia, tale fondo è destinato a scomparire nel mese di Febbraio 2019, in quanto con l’approvazione della nuova Legge di Bilancio avvenuta a fine Dicembre 2018 non risultano stanziati risorse per rifinanziarlo (come fatto finora) e, di conseguenza, si prevede la sua piena operatività soltanto sino alla fine del mese di Febbraio appunto, ma non oltre. Pertanto, al momento, viene a mancare un prezioso strumento garantito dallo Stato, a sostegno delle persone nella richiesta di un mutuo o prestito bancario.
Esiste comunque la possibilità di ottenere un mutuo garantito dalla Cassa Depositi e Prestiti attraverso il plafond casa. Tale garanzia si applica all’acquisto prima casa e agli interventi di ristrutturazione edilizia con aumento dell’efficienza energetica. Non esistono limiti di accesso, ma nella concessione della garanzia sono privilegiati:
- le coppie giovani
- le famiglie di cui fa parte un soggetto disabile
- le famiglie numerose
Per tutti i dettagli sugli importi finanziabili e i requisiti da soddisfare è possibile leggere il post sul plafond casa.
Comunque, gli istituti finanziari e le banche che aderiscono a tale iniziativa sono le principali e più importanti presenti sul territorio nazionale ed in particolare, tra le altre: Banca Sella, Bnl – Bnp Paribas, Banca Carige, Cariparma – Crédit Agricole, Banca Monte dei Paschi di Siena, Intesa Sanpaolo, Banca Popolare di Vicenza, Ubi Banca, Unicredit, Credito Valtellinese, Banca Popolare di Sondrio e Banca di Credito Popolare.
La legge prevede inoltre la possibilità di richiedere un anticipo del TFR per acquisto prima casa.
Le agevolazioni previste dallo Stato per l’accesso ad un mutuo per acquistare una prima casa poi si sommano ad altri benefici, di cui poter usufruire successivamente, al momento del pagamento delle imposte sull’immobile appena acquistato. In particolare, tali benefici riguardano le imposte di registro, catastale ed ipotecaria. Naturalmente risulta possibile accedere a tali ulteriori agevolazioni in determinati casi specifici. Ovvero: che l’immobile da acquistare non sia di lusso (e quindi non rientri nelle categorie A/1, A/8 ed A/9); che esso sia situato nel Comune di residenza o in cui l’acquirente intenda trasferirla entro 18 mesi; che questi sia persona fisica e non sia titolare di vari diritti su un altro immobile nel medesimo Comune oppure su un’altra abitazione nel territorio nazionale, che usufruisca anch’essa dei benefici per l’acquisto della prima casa.
La detrazione degli interessi passivi
Gli interessi passivi del mutuo, pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o prima casa possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare, con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale.
Rientrano nell’agevolazione gli interessi passivi pagati nell’anno di imposta, relativi al mutuo contratto per:
- l’acquisto dell’abitazione principale;
- l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale;
- la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale;
- gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (solamente per i mutui contratti nel 1997);
- miglioramento a breve medio e lungo termine in campo agricolo.
Per tutti i dettagli è possibile consultare il post sulla detrazione interessi mutuo prima casa.
Cos’è il mutuo ipotecario prima casa?
Il mutuo ipotecario è una garanzia di credito che viene offerta alla banca per i casi di insolvenza, ossia qualora il mutuatario non riesca a pagare una o più rate.
In questi casi la banca gode del diritto reale di garanzia su un immobile di altrui proprietà, su cui è accesa l’ipoteca.
A tal proposito è importante ricordare che chi non riesce a pagare il mutuo prima casa può, a determinate condizioni, richiedere la sospensione delle rate fino a 18 mesi attraverso il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa del MEF.
Altre tipologie di mutuo
A parte quello cosiddetto “ipotecario”, esistono anche altri tipi di mutuo che sono offerti dagli istituti finanziari o bancari. Facciamo una breve e sintetica panoramica di quelle tipologie che si differenziano per il genere di tasso stabilito e comunque possono essere a disposizione di eventuali richiedenti.
- Il mutuo a tasso fisso: tale finanziamento si distingue per avere appunto un tasso d’interesse fissato sul contratto, da pagare per tutta la durata del contratto di mutuo, senza alcuna possibilità di modifica. Lo svantaggio risiede nell’impossibilità di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi sui mercati. Ciò, tuttavia, potrebbe essere considerato un vantaggio invece nel caso questi ultimi aumentino.
- Il mutuo a tasso variabile: a differenza del precedente, questo prevede una variazione del tasso da pagare rispetto a quello di partenza, in base a scadenze prefissate e seguendo i cambiamenti od oscillazioni dei tassi di mercato. Eventuali svantaggi vi sono nel caso questi ultimi tendano a crescere, facendo incrementare gradualmente ma in maniera consistente l’importo complessivo delle rate da pagare.
- Il mutuo a tasso misto: questo genere di finanziamento si distingue per avere un tasso d’interesse che si alterna tra fisso e variabile, secondo delle scadenze prefissate o comunque in base a delle condizioni specifiche indicate nel contratto sottoscritto. Vantaggi e svantaggi sono gli stessi delle tipologie precedenti e relative ad eventuali variazioni dei tassi di mercato.
Quanto si spende per i mutui rispetto agli affitti?
Chiaramente non è possibile pretendere una risposta certa ed esatta, ma possiamo valutare insieme alcuni aspetti per chiarire tutte le voci di spesa legate all’acquisto della casa e quanto incidono sul reddito annuale dei cittadini italiani.
Il primo dato da considerare è lo spread bancario e la percentuale dei tassi della Banca Centrale Europea.
Il costo dell’affitto può sembrare molto più conveniente ad una prima e superficiale analisi: rispetto agli altri paesi europei, infatti, un appartamento di dimensioni pari a circa 70-80 mq prevede un risparmio di circa 200 euro. Ma quello che grava maggiormente sugli affitti, o meglio sul reddito annuale di chi decide di pagare un canone mensile di affitto piuttosto che un mutuo, è il peso delle tasse. Come riportano i dati dell’Adoc, rispetto ad altri paesi europei, in Italia il peso finale sul reddito è maggiore di circa il 15%, con un impatto del 74%.
La differenza con il mutuo è rilevante, in quanto l’impatto delle spese di acquisto casa e delle utenze domestiche sul reddito annuale, è molto più basso rispetto all’affitto, per un valore finale pari a circa il 60%
I requisiti per il mutuo
Source: ProgEdil
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